近日，山东省烟台市物价局、市住建局印发了《关于烟台市市区普通住宅前期物业服务收费有关事项的通知》，公布了依据有关法律法规和规定制定的普通住宅前期物业服务收费政府指导价。新规定自2017年5月1日起执行，执行期至2018年9月30日。
按照物业服务等级不同收费
根据通知，普通住宅前期物业（业主大会选举的业主委员会成立前的普通住宅物业）服务收费分为无电梯物业服务收费和有电梯物业服务收费两大类，收费标准由基准收费标准和浮动幅度两部分组成。
无电梯物业服务收费标准，一到五级5个物业服务等级所对应的基准收费标准分别为0.25元/月·平方米、0.45元/月·平方米、0.70元/月·平方米、1.00元/月·平方米、1.25元/月·平方米；浮动幅度为上浮不超20%，下浮不限。
有电梯物业服务收费标准，一到五级5个物业服务等级所对应的基准收费标准分别为0.50元/月·平方米、0.80元/月·平方米、1.00元/月·平方米、1.30元/月·平方米、1.80元/月·平方米；浮动幅度为上浮不超20%，下浮不限。
按上述规定计算，如果市民居住小区为五级物业服务等级小区，无电梯最高不超过1.5元/月·平方米，有电梯最高不超过2.16元/月·平方米。
此外，按照服务与收费相对应的原则，有电梯普通住宅，业主因所属物业无可能使用电梯的，按无电梯物业服务收费标准收费。
物业费预收一般不能超过半年
按照《山东省物业服务收费管理办法》规定，普通住宅的前期物业（业主大会选举的业主委员会成立前的普通住宅物业）服务收费实行政府指导价，由价格主管部门会同同级物业主管部门制定。非普通住宅以及业主大会选举的业主委员会成立后的普通住宅，其物业服务收费实行市场调节价，由业主大会或全体业主与物业服务企业约定。也就是说，新物业收费标准不适用于有业主委员会的小区。
另外，按照《烟台市住宅物业服务收费管理实施办法》规定，物业服务收费按法定房屋产权面积计收。已办理房产证或者不动产产权登记证的，物业服务收费以载明的房屋产权面积计收。未办理房产证或者不动产产权登记证的，物业服务收费按购房合同载明的建筑面积计收；办理后与购房合同载明的建筑面积有误差的，以房产证或者不动产产权登记证载明的房屋产权面积为准，应多退少补。
业主或者物业使用人应当自物业交付之日起按月交纳物业服务费。物业服务合同有约定的，物业服务收费可以预收，预收期限一般不超过半年。预收的期限如物业服务企业与业主达成共识并约定的，可适当延长。
房屋空置一年以上，物业费减收30%
按规定，房屋交付后空置一年以上（含一年）的，自空置之日起，物业服务收费按照30%予以减收。房屋空置的起止时间，业主或者物业使用人应当事先与物业服务企业联系，登记确认。这里的“空置一年以上的”是指连续空置超过12个月（含）的。例如连续空置15个月，这15个月都应按照30%予以减收。减收需要达到两个条件，一是连续空置达一年以上；二是业主或者物业使用人应当事先到物业服务企业登记确认。
前期物业管理的普通住宅小区，除了空置房减收物业服务收费外，因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，物业服务收费也应按照不低于1/3的标准予以减收。
另外，实行出入证（卡）管理的，物业服务企业应当为业主或物业使用人每户免费配备不少于3张出入证（卡）。出入证（卡）因遗失、损坏等需要补办的，物业服务企业可以按照不超过证（卡）进价的110%收取工本费。
此外，在新规执行前已签订物业服务合同的，在合同期内，前期物业服务收费标准仍按合同约定执行；合同未约定固定期限或者已到期的，前期物业服务收费标准应按本通知规定执行。
小区物业服务分5个等级
水母网4月25日讯 （YMG记者 陆启飞 通讯员 烟佳） 为规范物业企业内部经营管理和物业服务行为，促进社区和谐健康发展，根据山东省质量技术监督局发布的山东省地方标准普通住宅类《物业服务规范》，结合烟台市物业管理实际，市住房和城乡建设局、市物价局印发《烟台市普通住宅物业服务等级标准》（以下简称《标准》）的通知，对小区物业服务分级标准进行了规定。《标准》自2017年5月1日起执行，有效期至2020年4月30日。
根据通知，已签订物业服务合同且约定期限的，在合同期内，物业服务等级标准仍按合同约定执行；物业服务合同未约定期限、无固定期限或前期物业服务合同已经到期的，应执行《标准》；实行基础性物业服务的老旧小区、零星分布的楼栋等可结合实际情况参照本《标准》执行。
在满足开展物业服务活动基本要求的基础上，《标准》将日常管理服务内容分为“综合管理服务”、“房屋管理与维修养护服务”、“共用设施设备运行、维修、保养服务”、“协助公共秩序维护服务”、“保洁服务”、“绿化服务”等六大项，每一项内容划分为5个等级并赋相应分值，物业企业在拟定物业管理服务方案时，需结合实际物业管理服务水平，在六大项服务内容中分别选取一个服务等级，并将其对应的分值相加，六项总分为最终物业服务等级评分。
物业服务分级如下，一级总分值：60-69分；二级总分值：70-79分；三级总分值：80-89分；四级总分值：90-95分；五级总分值：96-100分。其中，综合管理服务包括6分、7分、8分、9分、10分；房屋管理与维修养护服务包括12分、14分、16分、18分、20分；共用设施设备运行、维修、保养服务包括12分、14分、16分、18分、20分；协助公共秩序维护服务包括12分、14分、16分、18分、20分；保洁服务包括12分、14分、16分、18分、20分；绿化服务包括6分、7分、8分、9分、10分。
这看似简单的数字分值，实际包含了许多具体内容。以保洁服务为例，12分的保洁等级只要求每周清洁2次楼层通道和电梯前厅，每2周清洁1次楼梯台阶；20分的保洁等级则要求每日清洁2次、每2日湿拖1次楼层通道和电梯前厅，每2日清洁1次，每周湿拖1次楼梯台阶，保持干净整洁。这两者的服务差距一目了然。
标准实施后，已实行物业管理服务的小区，由物业服务企业和业主代表根据本小区基础设施情况和物业服务水平，在六大项服务内容中分别选取一个服务等级，依据六大项服务等级对应的分值之和，最终确定本小区物业服务等级，并制定物业服务方案，在小区内向全体业主公示。普通新建住宅在销售前，开发建设单位应当依据本《标准》选择物业服务等级，拟定物业服务方案，以招标方式选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同。
提醒广大物业公司，物业服务企业应按规定及时将物业服务等级、服务方案和前期物业服务合同等资料填报物业企业诚信监管系统，对不按时填报、更新相关资料的企业将记入不良行为，予以信用扣分。
外来车辆进小区2小时内不得收费
室内车位最高不超258元/车位·月，室外车位最高不超145.2元/车位·月
近日，市物价局、市住建局印发了《关于烟台市市区普通住宅物业管理区域内停车收费有关事项的通知》，公布了依据有关法律法规和规定制定的普通住宅物业管理区域内停车收费标准。收费标准自2017年5月1日起执行，执行期至2018年9月30日。
规划车位：室内最高258元/车位·月，室外145.2元/车位·月
市区普通住宅物业管理区域内停车收费标准由基准收费标准和浮动幅度两部分组成。室内车位和室外“规划车位”（车位所使用的土地属非业主共有，专门规划用于停放汽车的车位）的停车费包括“租赁费”与“服务费”两项。
根据新规，小区室内车位租赁费基准收费标准为185元/车位·月；浮动幅度为上浮不超20%，下浮不限。前期物业（业主大会选举的业主委员会成立前的普通住宅物业）室内车位停车服务费基准收费标准为30元/车位·月，浮动幅度为上浮不超20%，下浮不限。计算下来，前期物业室内车位停车收费最高不超258元/车位·月。
室外车位方面，租赁费基准收费标准为100元/车位/月，浮动幅度为上浮不超20%，下浮不限。前期物业停车服务费基准收费标准为21元/车位/月；浮动幅度为上浮不超20%，下浮不限。计算下来，有“规划车位”的小区，前期物业其室外停车收费最高不超145.2元/车位·月。
占用共有场地：停车费最高不超50.4元/车位·月
根据新规，在普通住宅物业管理区域临时停放的外来车辆，停放时间在2小时以内的不收费；超出2小时的，可适当收费。实行计时收费，超出2小时部分每小时收费1元（不足1小时的按1小时计算），24小时累计收费最高不超过10元。实行计次收费，超出2小时的，白天（7时至19时）、夜间（19时至次日7时）分别每次收费2元。
对于市民投诉较多的小区蓝牙卡等收费问题，新规也明确，业主或物业使用人交纳停车相关费用后，物业服务企业应当为业主或物业使用人每车免费配备1张出入证（卡）。出入证（卡）因遗失、损坏等需要补办的，物业服务企业可以按照不超过证（卡）进价的110%收取工本费。如果蓝牙卡是车辆唯一的出入小区的证件，物业必须免费配备。如果蓝牙卡属于自愿选择的话，物业服务企业可以按照不超过蓝牙卡进价的110%收取工本费。
另外，如果业主与物业在新规定实施前已签订停车收费相关合同的，在合同期内，停车收费标准仍按合同约定执行；如果合同未约定固定期限或者已到期的，停车收费标准则按通知规定执行。
外来车辆进小区2小时内不得收费
根据新规，在小区业主大会成立前，经半数以上业主同意，占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车，应当交纳车位场地使用费。前期物业车位场地使用费基准收费标准为42元/车位·月，浮动幅度为上浮不超20%，下浮不限。也就是说，这类小区停车收费最高不超50.4元/车位·月。
值得注意的是，收取的最高不超50.4元的车位场地使用费属全体业主共有。新规规定，占用物业管理区域内业主共有的道路或者其它场地停放汽车，停车场地的保洁、秩序维护、购买公共责任保险等发生的物业管理服务费用，可在车位场地使用费中列支，列支标准为不超过25.20元/车位·月。也就是说，物业公司最高能拿走25.20元用来作为管理服务费用，剩下的钱要用来补充物业专项维修基金，物业应该设立专户，分年度在小区显著位置公告收支账目。（陆启飞 烟佳）
□ 链接
部分物业服务标准
4级“综合管理服务”标准
（一）业主入住时，物业服务企业应向业主提供物业服务手册；
（二）承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全；
（三）客户服务接待场所工作时间不少于8小时，其它时间设置值班人员；设置并公示24小时服务电话；
（四）24小时受理业主或物业使用人报修；急修20分钟内到现场处理，一般修理1天内完成（预约除外）；
（五）对业主或物业使用人的投诉在2日内答复处理；
（六）住宅小区项目经理应具有相应资格，有4年以上的物业服务工作经验；
（七）实行酬金制物业服务收费方式的，每年至少公布2次服务资金的收支情况；
（八）能提供多种便民服务，如配备雨具、配置手推车、短时间内物品存放、邮件收发、信息咨询等；
（九）有条件的每年开展3次社区文化活动，节假日有专题环境布置；
（十）每年的沟通面不低于小区常住户的60%，每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率达75%以上，对不满意事项进行分析、整改、回访，不满意事项回访率达75%，处理率达85%以上。
共用设施设备运行、维修、保养服务标准
（一）公共照明：1.院落、楼道照明每月巡查1次，及时修复损坏的开关、灯口、灯泡；2.保持公共照明灯具清洁，院落照明灯按时开启；3.公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年1次，保证无损坏组件；灯具基本无损坏、无变形，完好率85%以上。
（二）电梯：1.电梯设备运行情况定期巡查，建立记录；2.载人电梯24小时正常运行；委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期对电梯进行保养，每年进行安全检测，并在轿厢内张贴《年检合格证》。对维保单位保养工作进行监督，保存相关记录；3.电梯发生故障，物业管理人员应及时通知电梯维保单位进行修复；发生困人或其它重大事故，物业管理人员应立即通知电梯维保单位，并在15分钟内到达现场，开展应急处理；物业服务企业保存相关记录。
（三）生活供水：1.泵房设备运行情况定期检查；地下室、管道井等部位明装管线、阀门巡查每月1次；2.水泵、阀门全面检查、检测、保养每年1次；水泵润滑点注油每月1次，水泵、管道等除锈、防腐、刷漆每年至少1次；3.水箱、水池每年清洗2次，检查保养附属配件；4.水箱、水池管理具备一箱一卡；上人孔盖板完好并加锁；溢流管口安装防护网并完好；每年秋冬季对暴露水管进行防冻保温处理，确保供水的安全性；5.泵房通风良好，无杂物存放，能有效防止蛇鼠等小动物进入。
（四）雨污水排放：1.公共污水管道每年检查1次，视情况进行清通；2.雨水管道、化粪池等部位每半年检查1次，视情况进行清通；3.污水提升泵每年检查保养1次，定期对化粪池进行清挖、清抽，集水坑定期清理；4.雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖；5.不定期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆，损坏井盖及时更换。
房屋管理与维修养护服务的相关级别标准
（一）制定房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法等规章制度；
（二）每年第四季度制定下一年度维修养护计划；
（三）业主或物业使用人装修前，物业服务企业应与其签订装修协议，告知装修须知，并监督装修过程。对违规装修、影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益的行为及时劝阻、制止，并报告业主委员会和有关部门；
（四）对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关部门；
（五）每年对房屋结构、涉及使用安全的部位进行1次检查并有记录，发现损坏及时告知相关业主、业主委员会及有关部门安排维修；
（六）每季对楼内公共门窗进行1次巡视，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常；
（七）每季对路面、侧石、窨井盖等设施进行1次巡检，发现损坏及时告知相关业主、业主委员会及有关部门，并安排专项维修，要求窨井不漫溢，井盖不缺损，能正常使用；
（八）适时清理、清掏楼外雨、污水管道及地面排水沟，并保持畅通。
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